বাংলাদেশের জমি রেজিস্ট্রেশনের নিয়ম-কানুন

• জমি রেজিস্ট্রেশন কনটেন্টটিতে রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক কিনা?
• কোন কোন দলিল রেজিস্ট্রেশন করতে হয়?
• রেজিস্ট্রেশন করতে কী কী প্রয়োজন?
• বিভিন্ন প্রকার দলিল রেজিস্ট্রেশনের ফি কত?
• কোন কর কে দিবে?
• রেজিস্ট্রি কি?১৯০৮ সালের রেজিস্ট্রেশন আইন অনুযায়ী, কোন জমি বা ভূখন্ড হস্তান্তর করতে হলে বা মালিকানা পরিবর্তন করতে হলে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নির্ধারিত ফরমে ক্রেতা-বিক্রেতার চাহিদা মাফিক তথ্যাবলী ও দলিলাদি উল্লেখ করে যে নিবন্ধন করা হয় এবং যাতে জমির পরিচিতি উল্লেখ থাকে যা দলিলে লেখা হয়, এ ধরণের দলিল সাব-রেজিস্ট্রারের মাধ্যমে নিবন্ধিত করাকে রেজিস্ট্রি বলে। যে ক্ষেত্রে দলিল দাতা অথবা গ্রহীতা সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যেতে পারেন না সে ক্ষেত্রে যে কোন পক্ষের চাহিদা মোতাবেক সাব-রেজিস্ট্রার কমিশনের মাধ্যমে দলিল রেজিস্ট্রি করতে পারেন।জমি রেজিস্ট্রেশন করা কি জরুরি?

  বাংলাদেশে অনেক মানুষই ভূমি আইন সম্পর্কে খুব বেশি জানেন না। ফলে তারা জমি নিয়ে নানা ধরনের প্রতারণা ও হয়রানির শিকার হন। জমি রেজিস্ট্রেশন করা খুবই জরুরি।

  জমি রেজিস্ট্রেশন করা কি বাধ্যতামূলক?

  রেজিস্ট্রেশন আইন ২০০৪ (সংশোধিত) অনুযায়ী, সকল দলিল রেজিস্ট্রি করা বাধ্যতামূলক। আইন অনুযায়ী দলিল রেজিস্ট্রি করা হলে মালিকানা নিয়ে বিরোধ এড়ানো যায়। এছাড়া জমি রেজিস্ট্রি করা থাকলে পরবর্তীতে বিক্রি, দান, উইল করতে সহজ হয়। স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয় দলিল অবশ্যই লিখিত হতে হবে।

  দলিলের ক্ষেত্রে কোন কোন দলিল রেজিস্ট্রেশন করতে হয় ?

  • বিশেষ বিশেষ ক্ষেত্রে দলিল অবশ্যই রেজিস্ট্রেশন করতে হবে। যেমন :
  • বিক্রয় দলিল অবশ্যই রেজিস্ট্রি করতে হবে।
  • জমি ক্রয় করার পূর্বে বায়না দলিল সম্পাদন করলে তা ৩০ দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রেশনের জন্য উপস্থাপন করতে হবে। রেজিস্ট্রি ছাড়া বায়না দলিলের আইনগত মূল্য নেই।
  • বায়না দলিল রেজিস্ট্রির তারিখ হতে ১ বছরের মধ্যে বিক্রয় দলিল সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দাখিল করতে হবে।
  • হেবা বা দানকৃত সম্পত্তির দলিলও রেজিস্ট্রি করতে হবে।
  • বন্ধককৃত জমির দলিল রেজিস্ট্রি করতে হবে।
  • কোন ভূমি সম্পত্তি মালিকের মৃত্যু হলে তার উত্তরাধিকারীদের মধ্যে তার রেখে যাওয়া সম্পত্তি বাটোয়ারা করা এবং উক্ত বাটোয়ারা বা আপোষ বণ্টন নামা রেজিস্ট্রি করতে হবে।

  রেজিস্ট্রেশন করার জন্য কি কি প্রয়োজন হয় ?

  রেজিস্ট্রেশন করার জন্য কিছু তথ্যের প্রয়োজন হয়।

  • জমি রেজিস্ট্রি করতে বিক্রিত জমির পূর্ণ বিবরণ উল্লেখ থাকতে হবে।
  • দলিলে দাতা-গ্রহীতার পিতা-মাতার নাম, পূর্ণ ঠিকানা এবং সাম্প্রতিক ছবি সংযুক্ত করতে হবে।
  • যিনি জমি বিক্রয় করবেন তার নামে অবশ্যই নামজারী (মিউটেশন) থাকতে হবে (উত্তরাধিকার ছাড়া)।
  • বিগত ২৫ বছরের মালিকানা সংক্রান্ত সংক্ষিপ্ত বিবরণ ও সম্পত্তি প্রাপ্তির ধারাবাহিক ইতিহাস লেখা থাকতে হবে।
  • সম্পত্তির প্রকৃত মূল্য, সম্পত্তির চারদিকের সীমানা, নকশা দলিলে থাকতে হবে।
  • দাতা কর্তৃক বিক্রিত সম্পত্তি অন্য কারো কাছে বিক্রি করেনি মর্মে হলফনামা থাকতে হবে।
  • জমির পর্চাসমূহে (সি.এস, এস. এ, আর.এস) মালিকানার ধারাবাহিকতা থাকতে হবে।
  • বায়া দলিল (প্রয়োজনীয় ক্ষেত্রে) থাকতে হবে।

  বিভিন্ন প্রকার দলিল রেজিস্ট্রেশনের জন্য কি পরিমাণ ফিসের প্রয়োজন হয়?

  দলিল রেজিস্ট্রি করা হয় রেজিস্ট্রেশন আইন,স্ট্যাম্প আইন, আয়কর আইন, অর্থ আইন ও রাজস্ব সংক্রান্ত বিধি এবং পরিপত্রের আলোকে। সকল দলিলের রেজিস্ট্রি ফিস সমান নয়। সরকার বিভিন্ন সময় সমসাময়িক বিবেচনা অনুযায়ী রেজিস্ট্রি ফিস নির্ধারণ করে থাকেন।

• জেনে নিন “কোন দলিলে কত টাকার স্ট্যাম্প দিতে হয়”

• দলিলের বিষয়বস্তু এবং শ্রেণীভেদে  স্ট্যাম্পের মূল্যমান বিভিন্ন রকম হয়ে থাকে।
  ২০১২-১৩ অর্থবছরের বাজেট অনুযায়ী, গত ১ জুলাই থেকে দলিল সম্পাদনের জন্য স্ট্যাম্পের নতুন মূল্য নির্ধারণ করা হয়েছে। নতুন নিয়ম অনুসরনে দলিল সম্পাদন না করা  হলে সে দলিল আইনগত বাতিল বলে গণ্য হবে।নতুন নিয়ম অনুযায়ী:
  • রাজউকের প্লট এবং ট্যাক্সের দলিলের জন্য মূল্যের ওপর ২ শতাংশ টাকার সমমানের স্ট্যাম্প;
  • ট্রাস্ট ডিড-ক্যাপিটাল দলিলের জন্য মূল্যের ওপর ২ শতাংশ টাকার সমমানের স্ট্যাম্প;
  • অছিয়তনামার কপির জন্য ৩০ টাকার স্ট্যাম্প;
  • নকলের কবলা দলিল, বন্ড, বণ্টননামা, সার্টিফাইড কপির দলিলের জন্য ৫০ টাকার স্ট্যাম্প;
  • অনুলিপি, খাস-মোক্তারনামা দলিলের জন্য ১০০ টাকার স্ট্যাম্প;
  • হলফনামা, বায়নার হলফনামা, হেবার ঘোষণাপত্র, নাদাবি পত্র, বাতিলকরণ দলিলের জন্য ২০০ টাকার স্ট্যাম্প;
  • চুক্তিনামা দলিল, অঙ্গীকারনামা, বায়নানামার দলিল, মেমোরেন্ডাম অব অ্যাগ্রিমেন্ট, রিডেম্পশন, সোলেনামা বা আপসনামার দলিলের জন্য ৩০০ টাকার স্ট্যাম্প;
  • আমমোক্তারনামা দলিল এবং সাফকবলা দলিলের জন্য ৪০০ টাকার স্ট্যাম্প;
  • তালাকের হলফনামার দলিলের জন্য ৫০০ টাকার স্ট্যাম্প;
  • পার্টনারশিপ বা অংশীদারি দলিলের জন্য ২০০০ টাকার স্ট্যাম্প;
  • মর্টগেজ বা বন্ধকের দলিল সম্পাদনের ক্ষেত্রে
    ক. এক টাকা থেকে ২০ লাখ টাকা পর্যন্ত ২০০০ টাকা
    খ. ২০ লাখ এক টাকা থেকে এক কোটি টাকা পর্যন্ত পাঁচ হাজার টাকা এবং
    গ. এক কোটি এক টাকার ওপরের ক্ষেত্রে পাঁচ হাজার টাকার এবং প্রতি লাখের জন্য ২ শতাংশ হারে মোট টাকার মূল্যমানের স্ট্যাম্পে সম্পাদন করতে হবে।
  • কর দেয়ার ক্ষেত্রে কি নিয়ম ?ভ্যাট ও উৎস কর সব সময়ই জমির বিক্রেতা প্রদান করবে। আয়কর আইন মতে, এই দুই ধরণের কর বিক্রেতার আয়ের ওপর ধার্য হয়। এই কর বিক্রেতার নামে সরকারি কোষাগারে জমা দিতে হয়। উৎস কর ও ভ্যাট ছাড়া অন্যান্য সকল ধরণের কর জমির ক্রেতাকে পরিশোধ করতে হবে।
    

    ---

    সচরাচর জিজ্ঞাসা

    প্রশ্ন-১. জমি রেজিস্ট্রেশন কোথায় করা হয়?

    উত্তর. প্রতিটি উপজেলায় সাব-রেজিস্ট্রি অফিস আছে। সেখানে জমি রেজিস্ট্রি করা হয়।

    প্রশ্ন-২. জমি ক্রয় করলে যাচাই বাছাইয়ের জন্য কোথায় যেতে হবে?

    উত্তর: ইউনিয়ন ভূমি অফিস ও উপজেলা ভূমি অফিসে বিক্রিত জমির তফসিল নিয়ে জমিটি আগে বিক্রি হয়েছে কিনা, আগে অন্য কারো নামে নামজারী আছে কিনা, বিক্রয়ে উল্লেখিত দাগ, খতিয়ান, নকশা ঠিক আছে কিনা এবং সর্বোপরি সরেজমিনে বিক্রিত জমি আছে কিনা তার খোঁজ পাওয়া যাবে। প্রয়োজনে ভূমি অফিস থেকে সার্ভেয়ার (আমিন) নিয়ে জমি মেপে জমি ক্রয় করতে হবে।

    প্রশ্ন.-৩. জমি বিক্রয় করতে জমি বিক্রেতার নামে নামজারী কি জরুরি?

    উত্তর: উত্তরাধিকার সূত্রে সম্পত্তি ছাড়া সকল সম্পত্তি বিক্রয় করার ক্ষেত্রে দাতার নামে নামজারী বাধ্যতামূলক।

    প্রশ্ন-৪. মৌখিক দান কি আইন সম্মত?

    উত্তর: ২০০৪ সালের রেজিস্ট্রেশন আইন সংশোধনের পর মৌখিক দান বৈধ নয়

    Advocate Regan

  • তথ্যসূত্রThe Registration Act, 1908 (Amendment in 2004).

    Transfer of Property Act, 1882 (Amendment in 2004).

    The Specific Relief Act, 1877 (Amendment in 2004).

    The Limitation Act, 1908 (Amendment in 2004).

    The State Acquisition and Tenancy Act, 1950 (Amendment in 2004).